전세계약 만료가 다가오는데 집주인은 “다음 세입자 들어와야 줄 수 있다”는 말만 반복하고, 당신은 다음 집 계약금도 내야 하는 상황.
이거 정말 스트레스입니다.
하지만 방법은 있습니다.
그리고 그 방법은 집주인이 절대 버틸 수 없도록 ‘현실적으로, 법적으로’ 압박하는 것에서 시작됩니다.
이 글은 전세 보증금을 빠르게, 집주인이 말 한 마디 못 하도록 받는 실전 대응법입니다.
하나씩 따라오세요.
계약 만료 2개월 전, 문자로 공식 요청하세요
가장 먼저 할 일은 증거를 남기는 것입니다.
전화 NO. 문자 또는 이메일로 다음과 같이 공식 요청하세요.
"임대차 계약이 0000년 00월 00일 종료되므로, 퇴거일에 전세보증금을 반환해주시길 바랍니다."
이 한 줄이 나중에 법적으로 매우 중요한 ‘청구 기록’이 됩니다.
집주인이 버티면 '내용증명' 보내기
내용증명은 법적 분쟁의 시작을 알리는 신호탄입니다.
집주인에게 보내는 서류지만, 실은 ‘법원에 제출할 증거’로 쓰기 위한 것입니다.
필수 포함 내용
▶ 계약기간과 주소
▶ 퇴거 예정일
▶ 보증금 반환 요청
▶ 반환 지연 시 법적 절차 착수 의사
내용증명은 우체국 인터넷 사이트에서 5,000원 정도로 보낼 수 있습니다.
임차권 등기명령 → 집주인 반박 못함
이 단계부터는 집주인이 아무 말도 못하게 만드는 핵심조치입니다.
법원에 '임차권 등기명령'을 신청하면, 집주인 허락 없이도 등기부등본에 임차인의 권리가 올라갑니다.
장점
▶ 이사 가도 전세금 반환청구 가능
▶ 대항력 유지됨
▶ 집이 경매로 넘어가도 우선 변제 가능
준비서류
▶ 전세계약서
▶ 주민등록등본
▶ 전입신고 확인서
▶ 확정일자 확인된 계약서
등기 후엔 집을 반드시 비워야 합니다. 안 그러면 무효됩니다.
새 세입자 직접 구하기 (현실적 최단 루트)
법적 조치와 병행해서 다음 세입자를 직접 구하는 게 가장 빠른 해결책입니다.
직방, 다방, 네이버 부동산, 피터팬의 좋은방 구하기 등에
사진과 금액을 직접 등록하고, 연락 즉시 응답하는 방식으로 홍보하세요.
공인중개사에게만 맡기면 속도 느립니다.
집주인이 계속 무시하면 '지급명령' 신청
내용증명 보냈는데도 집주인이 무시한다면, 지급명령을 신청합니다.
이는 소송보다 빠르고 비용도 저렴한 강력한 법적 조치입니다.
절차
▶ 관할 법원 민사과 방문 or 온라인 접수
▶ 전세계약서 + 문자, 내용증명 첨부
▶ 신청 후 2주~1개월 내에 집주인에게 지급명령 송달
▶ 집주인이 이에 대해 2주 안에 반박하지 않으면 자동 확정 → 강제집행 가능
보증보험 가입 확인 or 소급 가입 시도
이미 전세보증금 반환보증에 가입해놨다면,
집주인이 버티든 말든 HUG나 SGI서울보증에서 대신 보증금을 지급해줍니다.
보증보험 가입 방법
▶ 보증금 7억 이하
▶ 임대인의 채권·근저당 상황 체크
계약서 + 확정일자 + 전입신고 완료되어야 가능
가입 안 했더라도 계약기간 남아있다면 소급가입 가능 여부 꼭 문의하세요.
최종 수단, 민사소송 및 강제집행
모든 절차를 했는데도 돈을 못 받았다면,
전세금반환청구소송과 부동산 강제경매로 가는 수밖에 없습니다.
준비해야 할 자료
▶ 계약서, 등본, 확정일자
▶ 내용증명, 문자 캡처, 지급명령 등 모든 서류
판결 후 집주인의 부동산에 강제집행 신청 가능.
경매 후 낙찰금에서 우선적으로 보증금 배당받을 수 있습니다.
절대 피해야 할 상황
▶ 구두로만 약속하고 나오는 것: 반드시 서면 또는 문자로 증거 남기세요.
▶ 세입자 스스로 손해보며 계약해지하는 것: 전세금 반환일을 명확히 못 박지 않으면 추후 소송이 복잡해집니다.
▶ 확정일자, 전입신고 안 한 상태로 퇴거하는 것: 대항력 상실됩니다.
→ 무조건 먼저 전입신고 + 확정일자 확인 필수입니다.
현실적인 한 마디
집주인이 못 돌려주는 게 아니라, 안 돌려주는 경우도 많습니다.
“세입자 안 들어와서 못 준다”는 말은 법적으로 효력 없습니다.
그런 이유로 보증금 반환을 미루는 건 명백한 계약 위반입니다.
당황하지 마시고, 위 단계를 정확하게 밟아가세요.
집주인은 버틸 수 없습니다. 왜냐면 당신에게는 법이 있으니까요.